Når banken siger nej til boligkøbet

Det er vigtigt at sikre sig et lånebevis til boligkøbet inden man går i gang med at jagte drømmeboligen – men hvad hvis banken siger nej til at finansiere din bolig? Det kan skyldes, at du enten ikke har opbygget tilstrækkelig historik i banken, eller fordi du ikke kan leve op til bankens til tider strikse krav om udbetaling og indtjening.

Det kan også skyldes at du har fundet bolig i et område hvor der ikke sælges særligt mange boliger – og det betyder, at hvis banken bliver tvunget til at sætte boligen på tvangsauktion, så kan de ikke være sikre på, at få boligen solgt. Det gælder især i landområder eller i udkantsdanmark.

Der findes heldigvis alternativer – men de vil oftest være dyrere end almindeligt realkreditlån via banken, så vær sikker på, at du har udtømt mulighederne med banken før du kigger på eks. pantebrevslån. Pantebrevslån vil have en højere rente, typisk omkring 6-9%, mod realkredit der kan fås ned til 1-2%. Så det vil kun være relevant hvis du skal låne op til 1½-2mill, for ellers vil denne lånetype være alt for dyr.

Hvis du som eksempel skal låne 1 mill kr., vil det med et 2% realkreditlån koste dig 20.000kr/år i renter, mod hele 70.000kr i rente på et pantebrevslån – udover det beløb der skal afdrages. Derfor er hovedstolen, dvs det fulde lånebeløb på pantebrevslån typisk omkring 500.000, for hvis der skal lånes meget over vil blive for dyrt for de fleste.

Hvem udbyder pantebrevslån?

Det gør pantebrevsselskaber såsom Udenombanken.dk eller Husejernes Kredit. Du kan sammenligne deres renter og gebyrer på pantebrevslånberegner.dk. Her kan du få en idé om hvor stor forskel der er på de forskellige pantebrevsselskaber.
Ved sammenligning af lån skal man se på udbetalingskursen, stiftelsesgebyr, rente, opsigelseskurs & bidrag.

Udbetalingskursen er en form for tab på lånet du indkasserer allerede ved lånets optagelse, og dækker nogle af de omkostninger der er ved kreditvurdering og sagsbehandling af lånet. En typisk udbetalingskurs er 95, det vil sige at låner du 500.000kr får du kun 475.000 kr. udbetalt. Du får altså et kurstab på 25.000kr. allerede fra starten. Derfor vil hovedstolen, altså det fulde lånebeløb, være højere end det beløb du reelt skal bruge.

Stiftelsesgebyr er endnu en ”start”-omkostning ved lånet, og udgør typisk fra 3.000-5.000kr ved optagelse af pantebrevslån. Her kan man spare lidt ved at forhandle med långiver, især hvis du kan fremvise et konkurrerende tilbud fra anden långiver.

Hvis du flytter fra boligen inden lånet er tilbagebetalt, vil man normalt indfri lånet før tid. På mange lån vil der være en særlig ”førtidsindfrielseskurs”, på eks. 103. Det betyder at skal du indfri et lån hvor du skylder 400.000kr, skal du faktisk op med 412.000kr for, at indfri lånet.

Husk god tilstandsrapport betyder bedre lånemuligheder

Sørg for at der foreligger en tilstandsrapport uden for mange k2’ere og k3’ere. Jo flere fejl og mangler på boligen, jo højere risiko for långiver, da det dermed vil være sværere at sælge boligen på auktion. Søger du lån til en bolig med mange mangler, kan du opleve ikke at blive långodkendt, eller at långiver øger renten.